Devenir rentier dans l'immobilier

Introduction 11

Qu’est-ce qu’un rentier et pourquoi devenir rentier immobilier ? 11

Qui devrait lire ce livre ? 11

PARTIE I

L’essentiel pour comprendre les bases de l’investissement immobilier 13

¦ 1. Pourquoi se constituer un patrimoine ? 15

¦ 2. Avantages de l’investissement immobilier 16

¦ 3. Risques de l’investissement immobilier 18

¦ 4. Comprendre le marché immobilier 21

¦ 5. Les étapes pour acheter/vendre un bien 23

La promesse de vente / le compromis de vente 23

Le délai de rétractation SRU 24

Accord de prêt et autres conditions suspensives 24

DIA : déclaration d’intention d’aliéner 25

Signature de l’acte authentique chez le notaire 25

¦ 6. Le rôle du notaire 26

¦ 7. Quelles différences entre une promesse de vente

et un compromis de vente ? 27

Promesse de vente 27

Compromis de vente 27

¦ 8. Comprendre les diagnostics 29

La superficie loi Carrez 29

La superficie habitable loi Boutin 29

Le diagnostic amiante 29

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) 30

Le diagnostic électrique 30

Le diagnostic gaz 31

Le diagnostic termites 32

L’État des risques et pollutions 32

Le diagnostic de conformité assainissement 33

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 34

¦ 9. La rénovation énergétique 36

PARTIE II

Se fixer des objectifs financiers et élaborer une stratégie 39

¦ 1. Quel est le projet : définir ses objectifs financiers à court, moyen, et long termes 41

Objectifs à court terme (0-2 ans) 41

Objectifs à moyen terme (3-5 ans) 42

Objectifs à long terme (6-10 ans et plus) 42

¦ 2. Se connaître et définir son profil d’investisseur 44

Tolérance au risque 44

¦ 3. Élaborer la stratégie d’investissement la plus adaptée à son profil 46

PARTIE III

Financement et gestion des finances 49

¦ 1. L’importance de l’épargne 51

¦ 2. Les différentes garanties pour emprunter 53

La garantie d’hypothèque 53

PPD (privilège de prêteur de deniers) 53

Le cautionnement 53

Garantie de l’État 54

Le nantissement 54

Délai de l’offre de prêt 54

Assurance emprunteur 54

¦ 3. Quel financement choisir ? 56

Prêts bancaires immobiliers 56

Prêts à la consommation 56

Prêts commerciaux 56

Fonds propres 56

Le différé de crédit immobilier 57

¦ 4. Quels frais prévoir au quotidien ? 58

¦ 5. Distinguer rendement et rentabilité 60

Rendement locatif 60

Rentabilité locative 61

PARTIE IV

Comprendre la location 63

¦ 1. Spécificités selon le type de bail et de location 65

¦ 2. La répartition des charges entre propriétaire et locataire 67

¦ 3. Choisir un logement libre ou occupé ? 69

¦ 4. L’encadrement des loyers 71

L’encadrement des loyers à la relocation 71

L’encadrement des loyers en zone tendue 71

L’encadrement annuel 71

L’encadrement des loyers à Paris et Lille 72

¦ 5. Louer à l’année ou sur de courtes durées ? 73

¦ 6. Focus sur la location saisonnière : quelle réglementation ? 75

Déclaration en mairie 75

Durée maximale de location 75

Règles spécifiques pour les zones tendues 75

Fiscalité 76

Respect des règlements de copropriété 76

Assurance 76

¦ 7. Focus sur la location saisonnière : quel contrat signer ? 77

¦ 8. Focus sur la location saisonnière : quelles garanties demander au locataire ? 79

¦ 9. Comment sécuriser les lieux ? 80

¦ 10. Comment gérer le paiement (arrhes, acomptes) et l’annulation ? 82

¦ 11. Les logements insolites 84

¦ 12. Que faire en cas de litige ? 88

¦ 13. Quelles assurances souscrire ? 90

PARTIE V

38 suggestions pour se constituer un patrimoine et ainsi devenir rentier 93

¦ 1. Acheter sa résidence principale : comment passer du rêve à la réalité ? 95

¦ 2. La résidence secondaire : investissement plaisir ? 97

¦ 3. Acheter le bien que je loue : comment procéder ? 99

¦ 4. Bien à rénover : quelles économies ? 101

¦ 5. Augmenter la surface et la valeur en rachetant des parties communes de la copropriété 103

¦ 6. Investissement locatif : acheter pour louer 105

¦ 7. Les chambres de bonnes : des pièces rares à collectionner ? 107

¦ 8. Parking et box pour se familiariser avec l’investissement 109

¦ 9. Un bien à l’étranger pour des vacances au soleil ? 111

Focus sur un pays : la Bulgarie 112

¦ 10. La vente aux enchères : de belles opportunités 115

¦ 11. La VEFA pour bâtir son avenir 117

¦ 12. Terrain nu : un pari sur l’avenir 119

¦ 13. Faire construire un bien sur mesures qui vous correspond 121

¦ 14. Les solutions de défiscalisation pour investir et optimiser sa fiscalité 123

¦ 15. Le viager occupé : un placement gagnant-gagnant 125

¦ 16. Le viager libre : pour y habiter ou le louer 127

¦ 17. La vente à terme : une durée définie d’avance 129

¦ 18. La nue-propriété : le placement allégé en gestion 131

¦ 19. L’usufruit locatif social : des avantages à tous niveaux 133

¦ 20. Logement social et très social : des opportunités 135

¦ 21. Vente à réméré : placer sur une courte durée 137

¦ 22. SCPI : investir dans la « pierre-papier » 139

¦ 23. OPCI : pour son attrait « liquide » 141

¦ 24. Conjuguer immobilier et Bourse avec les foncières cotées 143

¦ 25. Le boom des résidences de services pour seniors 145

¦ 26. Des résidences étudiantes très prisées 147

¦ 27. Les résidences d’affaires pour cibler les entreprises qui s’adaptent au marché 149

¦ 28. Résidences de tourisme : faciliter la gestion et en profiter 151

¦ 29. Le crowdfunding (financement participatif) : mutualiser les fonds et minimiser les risques 153

¦ 30. Diversifier avec les locaux commerciaux en respectant quelques règles 155

¦ 31. Bureaux : saisir les nouvelles tendances 157

¦ 32. Immeuble de rapport : et si vous osiez l’investissement hors région parisienne ? 159

¦ 33. Investir dans l’environnement avec les terres agricoles 161

¦ 34. Une forêt pour réaliser son rêve de cabane dans les bois 163

¦ 35. La vigne : un investissement à consommer avec modération ? 165

¦ 36. Une île ou une plage pour un projet paradisiaque 167

¦ 37. Acquérir un monument historique : la vie de château ? 169

¦ 38. Hériter : anticipez au maximum 171

PARTIE VI

Diversification de son portefeuille immobilier 173

¦ 1. Avantage de la diversification : moins de risques, plus d’opportunités 175

¦ 2. Investir à l’étranger 176

¦ 3. Comparaison avec des produits financiers 180

Vendre un bien pour avoir des sommes disponibles 180

Le don manuel pour des sommes d’argent, des bijoux, des tableaux, de l’or 180

L’assurance vie 182

Le contrat de capitalisation 184

PARTIE VII

Optimisation fiscale et juridique 185

¦ 1. Choisir son régime matrimonial 187

¦ 2. Comprendre la fiscalité immobilière : impôts sur les revenus fonciers, plus-values, taxes locales 190

Impôts sur les revenus fonciers 190

Plus-values immobilières 190

Taxes locales 191

¦ 3. Stratégies pour minimiser les impôts : dispositifs de défiscalisation, régimes fiscaux avantageux 194

LMNP (loueur meublé non professionnel) : défiscalisez via l’amortissement en meublé 194

Le déficit foncier : déduisez les travaux lourds en location vide 194

Loc Avantage : louez rentable avec des loyers sociaux 195

Loi Pinel + : une donnée environnementale 196

Loi Censi-Bouvard : louez en meublé dans une résidence de services 197

La loi Malraux : rénovez des bâtiments anciens 197

La loi Monuments historiques : le dispositif de défiscalisation sans plafond 198

La loi Denormandie : Rénovez un bien dans un centre-ville dégradé. 199

¦ 4. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) 202

¦ 5. Le plan d’épargne retraite (PER), un véritable allié 204

PARTIE VIII

Inclure la transmission dans sa stratégie 207

¦ 1. Pourquoi préparer la transmission de son patrimoine ? 209

¦ 2. Comprendre les principes de réserve héréditaire et de quotité disponible pour mesurer la puissance de la transmission 211

¦ 3. Réglementation de la succession pour le conjoint et les enfants 213

¦ 4. Les étapes en cas de succession 215

¦ 5. Si je n’anticipe pas, que dit la loi ? 218

¦ 6. Comment sont calculés les droits de succession ? 219

¦ 7. À quoi sert un testament et qui le rédige ? 221

¦ 8. La succession internationale 223

¦ 9. Transmettre de son vivant sans se démunir 225

¦ 10. Différentes solutions pour transmettre de son vivant 228

La donation simple et la donation-partage 228

Libéralités graduelles et résiduelles : un outil spécifique très utile 229

La donation transgénérationnelle 230

La donation au dernier vivant, appelée donation entre époux 232

Constituer une SCI 233

L’Owner Buy Out (OBO) 235

Le démembrement en nue-propriété 236

Le viager 238

La tontine 241

SCPI en démembrement 243

Le pacte Dutreil pour transmettre son entreprise 244

Adopter l’enfant de son conjoint pour plus de droits 249

PARTIE IX

À retenir 251

¦ 1. Le mindset 253

Vision et objectifs 253

Discipline et patience 253

Être à l’affût 254

¦ 2. Récapitulatif des principaux enseignements 255

¦ 3. Encouragements et conseils pour l’avenir 256

¦ 4. Glossaire 258